Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu instrumen pembiayaan yang paling banyak digunakan masyarakat untuk memiliki rumah. Dalam praktiknya, rumah atau tanah yang dijadikan objek KPR biasanya dijadikan jaminan utang melalui mekanisme Hak Tanggungan. Hak Tanggungan ini memberikan hak preferen kepada kreditur (bank) untuk memperoleh pelunasan piutangnya apabila debitur wanprestasi.
Setelah debitur melunasi seluruh kewajibannya kepada bank, maka Hak Tanggungan atas rumah atau tanah tersebut tidak lagi diperlukan. Pada titik inilah muncul peran Hak Roya, yakni pencoretan atau penghapusan catatan Hak Tanggungan dari buku tanah dan sertipikat hak atas tanah di kantor pertanahan. Roya menjadi bukti sah bahwa debitur telah terbebas dari kewajiban dan objek jaminan telah kembali sepenuhnya menjadi milik debitur.
Landasan Hukum Hak Roya
Menurut Shamy Ardian selaku Sekretaris Direktorat Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN) yang dilansir dari Kompas, menjelaskan bahwa roya merupakan proses penghapusan hak tanggungan. Dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”), telah memuat mengenai ketentuan dari Hak Roya itu sendiri.
Sebagaimana tercantum dalam Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, menyatakan bahwa hapusnya hak tanggungan terjadi karena hal berikut:
- hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
- dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
- pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
- hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Lebih lanjut dalam ketentuan Pasal 22 ayat (1) dan Pasal 22 ayat (2) UU Hak Tanggungan, mengatakan bahwa setelah hak tanggungan dinyatakan dihapus, maka kantor pertanahan akan mencoret catatan hak tanggungan pada buku hak atas tanah dan sertipikatnya, sehingga buku hak atas tanah dan sertipikatnya dinyatakan bebas dari hak tanggungan. Dengan demikian, dapat dipahami bahwa penghapusan Hak Tanggungan (Roya) merupakan tindakan yang dilakukan oleh pihak pemberi Hak Tanggungan (debitur) setelah Hak Tanggungan tersebut dinyatakan berakhir.
Baca juga: Berkomitmen Lindungi Investor Properti, Pemerintah Siapkan Aturan Hukum Komprehensif
Fungsi Hak Roya
Roya yang diterbitkan berfungsi sebagai bukti sah bahwa pelunasan utang kredit rumah telah diselesaikan dan properti tersebut tidak lagi memiliki beban tanggungan. Dalam hal berakhirnya KPR, roya nantinya akan diserahkan kepada bank selaku kreditur guna membuktikan bahwa telah berakhirnya proses KPR. Tanpa surat ini, status kepemilikan rumah tersebut akan tetap tercatat sebagai objek yang masih dibebani hak tanggungan atau hipotek. Oleh karena itu, roya dapat berfungsi sebagai:
- Penunjuk Kepemilikan Sepenuhnya
Pelaksanaan roya menjadikan sertipikat tanah bebas dari catatan hak tanggungan. Hal ini menegaskan bahwa seluruh kewajiban utang telah dilunasi dan kepemilikan properti sepenuhnya beralih kepada debitur atau pembeli.
- Penjamin Kepastian Hukum
Apabila debitur tidak melakukan roya, dapat timbul persoalan hukum maupun administrasi di kemudian hari, seperti potensi sengketa kepemilikan atau hambatan dalam proses jual-beli maupun penjaminan kembali tanah tersebut. Dengan melaksanakan roya, kepemilikan debitur atas tanah atau bangunan dinyatakan sah menurut hukum.
Baca juga: KPR Syariah Sebagai Alternatif Kepemilikan Properti Tanpa Riba
Prosedur Mengurus Hak Roya
Pengurusan roya dapat dilakukan baik secara offline di kantor BPN maupun online. Untuk mengajukan roya, terdapat sejumlah dokumen yang perlu dipersiapkan, antara lain:
- Sertipikat Hak Milik (ASLI);
- Sertipikat Hak Tanggungan (ASLI);
- Surat Roya dari bank (ASLI);
- Fotocopy KTP dan KK nama yang di sertipikat; Akta Kematian (apabila sudah meninggal);
- Surat Pernyataan Ahli Waris (apabila nama di sertipikat meninggal) dan fotocopy KTP dan KK; jika masih di bawah umur lampirkan akta kelahiran;
- Surat Kuasa mengetahui desa dan fotocopy KTP penerima kuasa (apabila dikuasakan); dan
- Isi formulir Model A.
Apabila pengurusan dilakukan langsung di kantor BPN, prosesnya biasanya memakan waktu sekitar lima hari kerja. Biaya resmi yang dikenakan adalah Rp50.000 per sertipikat Hak Tanggungan dengan pembayaran melalui bank. Selain itu, bagi pihak yang tidak ingin mengurus sendiri, terdapat pilihan menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki akses untuk mengajukan roya secara online. Akan tetapi, penggunaan jasa perantara ini tentu memerlukan biaya tambahan yang lebih besar, mulai dari ratusan ribu hingga jutaan rupiah per pengajuan, tergantung pada kebijakan penyedia jasa.***
Baca juga: Peralihan Hak Atas Tanah dalam Hukum Properti Indonesia
Daftar Hukum:
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”).
Referensi:
- Apa itu Roya? Cara Urus dan Biayanya. detik. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 10.38 WIB).
- Cara Urus Roya Usai KPR Lunas Syarat, Biaya, Lama Prosesnya?. Kompas. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 10.52 WIB.
- Apa Istilah Roya? HukumOnline. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 11.09 WIB).
- Panduan Lengkap Cara Mengurus Surat Roya di BPN dan Online. Rumah 123. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 11.15 WIB).
- Apa itu Roya Sertifikat, Ini Penjelasan dan Fungsinya. Kumparan. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 11.28 WIB).
- Persyaratan Roya/ Penghapusan Hak Tanggungan. ART/BPN. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 11.41 WIB).
- Mengenal Pentingnya Mengurus Roya pada Properti KPR. Tinta Hijau. (Diakses pada tanggal 28 Agustus 2025 pukul 11.39 WIB).