Hukum positif Indonesia mengenal apartemen dengan istilah rumah susun. Hal ini sebagaimana tertera dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang dasar hukum kepemilikan apartemen atau Rumah Susun (UU Rumah Susun). Istilah apartemen merupakan kata serapan dari bahasa asing dan termasuk ke dalam salah satu trik marketing untuk mendongkrak harga nilai properti dan menarik minat calon pembeli di Indonesia untuk golongan ekonomi menengah dan ke atas.
Dalam UU Rumah Susun dijelaskan, rumah susun adalah bangunan di atas tanah yang terdiri dari gedung bertingkat dalam satu lingkup dan terbagi atas beberapa bagian yang dapat dimiliki serta digunakan secara terpisah oleh beberapa orang sebagai tempat hunian, dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya seperti dikutip dari kompas.com mengatakan, perbedaan antara apartemen dan rumah susun terletak pada istilah. Jika rusun penyebutan untuk rumah bertingkat subsidi atau murah, apartemen merujuk pada hunian mewah yang biasanya dibangun pengembang swasta.
Lalu bangunan dengan spesifikasi seperti apa yang disebut apartemen menurut undang-undang ?
Pertama, dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai atas tanah negara, dan HGB atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 17 UU Rumah Susun.
Kedua, dibangun dengan memenuhi persyaratan administratif, teknis, dan ekologis sebagaimana disebutkan dalam Pasal 24 UU Rumah Susun.
Ketiga, ada pemisahan atas satuan rumah susun (sarusun), bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang tertulis dalam Pasal 25 ayat (1) UU Rumah Susun.
Lalu apa perbedaan status kepemilikan apartemen/rusun dengan rumah tinggal?
Berdasarkan bukti kepemilikan properti, status kepemilikan rumah tinggal harus memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) dan Sertifikat Hak Pakai. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah No 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Sementara itu, bukti kepemilikan propert untuk apartemen/rusun adalah Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai di atas tanah negara, serta HGB atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan. Selain itu juga Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun) sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Barang Milik Negara (BMN)/Barang Milik Daerah (BMD) atau tanah wakaf dengan cara sewa. Bukti kepemilikan ini diatur dalam UU No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Pengamat Properti Anton Sitorus seperti dikutip dari detik.com menjelaskan, SHM Sarusun terbagi dalam dasar hukum kepemilikan apartemen bersama dan pribadi. Contoh kepemilikan bersama seperti lobi, kolam renang, taman, arena bermain, hingga ruang tunggu di apartemen. Sementara kepemilikan pribadi berupa unit yang dimiliki atau dipakai.
Ketentuan jangka waktu hak atas tanah tertera dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Apartemen yang dibangun di lahan berstatus HGB di atas tanah negara atau HPL jangka waktu kepemilikan paling lama 30 tahun, bisa diperpanjang maksimal 20 tahun dan diperbarui lagi paling lama 30 tahun.
Jika dibangun pada lahan berstatus Hak Pakai di atas tanah negara atau HPL, jangka waktu kepemilikan maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Selanjutnya bisa diperbarui paling lama 30 tahun. Apartemen menjadi salah satu solusi pemenuhan kebutuhan tempat tinggal masyarakat urban terutama di kota-kota besar. Nah, hal-hal yang perlu diketahui jika ingin membeli apartemen adalah lokasi apartemen terkait akses jalan, sarana-prasarana, dan utilitas umum, serta kualitas konstruksi. Jangan lupa untuk memeriksa legalitas apartemen melalui SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.
Baca Juga: Tatacara dan Syarat Urus Sertifikat Tanah