Sewa menyewa properti tidak saja dipandang sebagai sebuah transaksi bisnis semata. Namun implikasi bagi pemilik dan penyewa memiliki implikasi hukum yang belum dipahami. Pada perjanjian sewa-menyewa, ada beberapa aspek penting yang perlu tercantum, diantaranya ialah pembayaran sewa, perawatan properti, hak dan tanggung jawab antara penyewa dan pemberi sewa, serta penyelesaian sengketa.
- Yahya Harahap dalam Buku Segi-Segi Hukum Perjanjian, cetak kedua, Alumni, Bandung, hal. 220 menyatakan, sewa-menyewa merupakan persetujuan pihak penyewa dan pemilik sewa di mana pihak pemilik sewa menyerahkan properti sebagai objek sewa secara menyeluruh kepada penyewa.
Sebelum lebih jauh mengenal mengenai perjanjian sewa-menyewa, perlu diketahui bahwa perjanjian akan sah apabila telah sesuai dengan ketentuan pada Pasal 1320 KUHPerdata. Atas sahnya perjanjian tersebut menimbulkan perikatan diantara kedua belah pihak. Pada perjanjian sewa-menyewa, ada beberapa aspek penting yang perlu tercantum, diantaranya ialah pembayaran sewa, perawatan, hak dan tanggung jawab antara penyewa dan pemberi sewa, serta penyelesaian sengketa.
Pada Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) dikatakan, sewa-menyewa terjadi ketika kedua belah pihak menyetujui perjanjian dimana pihak satu menyerahkan manfaat dari suatu barang dalam jangka waktu tertentu dengan besaran biaya yang telah ditentukan dan dibayarkan berdasarkan kesepakatan perjanjian.
Hak dan kewajiban pemilik properti dan penyewa
Berdasarkan Pasal 44 ayat 1 Undang-undang Pokok Agraria terdapat hak pakai dari properti yang dimiliki oleh pemilik (dalam hal ini disebut sebagai pemberi sewa) dapat dialihkan kepada orang lain (dalam hal ini disebut sebagai penyewa) pada periode tertentu dengan membayarkan biaya sewa.
Hak pemilik properti mendapatkan biaya sewa atas properti yang disewakan, menegur penyewa apabila penyewa tidak menjalankan kewajiban dengan semestinya, menuntut ganti kerugian apabila penyewa merusak aset sehingga penggunaan properti yang disewakan tidak sesuai dengan tujuan awal. Sementara itu, kewajiban pemilik properti memberikan informasi secara jelas dan lengkap tanpa ada hal yang ditutup-tutupi, menyerahkan properti sebagai objek sewa kepada penyewa dan memastikan kenyamanan dan keamanan penyewa.
Penyewa memiliki kewajiban menjaga dan menggunakan bangunan yang disewakan dengan baik hingga terselesainya waktu perjanjian, membayar biaya sewa sesuai kesepakatan dalam perjanjian, mematuhi berakhirnya batas waktu sewa sesuai perjanjian. Hak penyewa menerima bangunan tertentu sebagai objek sewa dengan kondisi yang sesuai pada informasi yang diberikan oleh pemilik sewa dan menerima kenyamanan dan keamanan dari pihak pemilik sewa.
Lalu jika kedua belah pihak tidak menjalankan perjanjian apa konsekuensinya menurut hukum? Misalnya, sebelum perjanjian berakhir, penyewa membuat perjanjian baru dengan penyewa lain (dalam hal ini, penyewa menyewakan bangunan yang sudah tersewa kepada orang lain). Jika dilihat kasus tersebut, apabila didalam perjanjian antara pemilik dengan penyewa properti terdapat larangan bagi penyewa untuk menyewakan kembali properti sebelum perjanjian berakhir, maka sebagaimana tertera dalam Pasal 11 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, penyewa dilarang melakukan perbuatan tersebut.
Apabila penyewa tetap melaksanakan perbuatan tersebut, maka hubungan sewa menyewa dapat berakhir dan perjanjian dapat berakhir lebih awal sebelum jangka waktu perjanjian berakhir. Dengan berakhirnya perjanjian tersebut, maka penyewa wajib mengembalikan keadaan properti seperti semula dan tidak boleh meminta biaya sewa yang telah dibayarkan.