Pengertian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dikenal di dunia properti adalah harga rata-rata perolehan dari hasil jual beli tanah dan bangunan. NJOP adalah nilai yang tetapkan negara sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Ketentuan terkait NJOP diatur dalam Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07.2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan.
Sementara itu, penetapan NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Dilansir dari online-pajak.com, ada tiga hal penentu besaran NJOP sebagai berikut :
Pertama, Objek Pajak Lain. Untuk itu selalu lakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenisnya dan berdekatan untuk mengetahui nilai jualnya.
Kedua, Penggantian Nilai Jual Objek Pajak yakni hasil dari pemasukan atau pendapatan dari objek pajak tersebut.
Ketiga, Nilai Perolehan Baru atau penghitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk menempati objek pajak secara layak.
Pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan pembayaran NJOP setiap 3 tahun sekali sebagaimana telah ditetapkan melalui proses penilaian. Akan tetapi NJOP dapat ditetapkan setahun sekali karena nilai jual yang meningkat secara signifikan. Penetapan NJOP dilakukan per meter persegi dan sering dianggap sebagai harga terendah dari sebuah properti. Biasanya, properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga 2 kali lipat dari harga NJOP yang dibedakan dalam NJOP bumi, NJOP bangunan objek pajak umum, dan/atau NJOP bangunan objek pajak khusus.
Cara menghitung NJOP dan Contoh Simulasi
Cara menghitung NJOP setiap onjek berbeda-beda. NJOP Bumi dihitung melalui penilaian massal atau penilaian individual. Total luas areal objek pajak dikali NJOP Bumi per meter persegi.
Penghitungan NJOP Bangunan adalah total luas bangunan dikalikan NJOP bangunan per meter persegi. Penghitungan NJOP Bangunan Objek Pajak Umum dilakukan melalui penilaian massal maupun penilaian individual dan perhitungan NJOP Bangunan Objek Pajak Khusus dilakukan melalui penilaian individual.
Berikut simulasi penghitungan NJOP dikutip dari katadata.co.id. Aminah memiliki objek pajak di Kota Jakarta dengan objek pajak sebagai berikut :
- Tanah seluas 500 m2 dengan harga jual Rp1.000.000/m2, Bangunan seluas 250m2 dengan nilai jual Rp1.200.000/m2, Taman seluas 100 m2 dengan nilai jual Rp100.000/m2, Pagar sepanjang 200 m dan tinggi rata-rata pagar 1m dengan nilai jual Rp150.000/m2, Rumah dan garasi = 250 x 1.200.000 = 300.000.000
- Taman = 100 x 100.000 = 10.000.000
- Pagar = 200 x 1 x 150.000 = 30.000.000
Penghitungannya :
- NJOP Bumi = Tanah x Harga Jual = 500 x Rp1.000.000 = Rp500.000.000
- NJOP Bangunan = (Rumah dan garasi x harga jual) + (Taman x harga jual) + (Pagar x harga jual) = Rp300.000.000 + Rp10.000.000 + Rp30.000.000) = Rp340.000.000
- NJOP = (NJOP Bumi = luas tanah x nilai tanah) + (NJOP Bangunan = luas bangunan x nilai bangunan)
- NJOP = Rp500.000.000 + Rp340.000.000 = Rp840.000.000
Untuk memperoleh informasi berapa besaran NJOP di daerah masing-masing bisa melakukan pengecekan ke kantor kecamatan sesuai dengan lokasi tanah/properti berada. Namun saat ini untuk memudahkan masyarakat, cek NJOP bisa dilakukan secara online. Mengetahui pengertian NJOP yang dimiliki cukup penting yakni sebagai penentu harga dan pertimbangan jika berencana menjual bangunan atau properti.
Baca Juga: Tujuan, Fungsi dan Dasar Hukum PPN