Kebutuhan akan tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang dijamin secara konstitusional. Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (“UUD 1945”) menegaskan bahwa “setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.” Amanat tersebut menempatkan penyediaan perumahan sebagai bagian integral dari kewajiban negara dalam penyelenggaraan kesejahteraan sosial.
Dalam kondisi urbanisasi yang terus meningkat, pemenuhan hak atas hunian layak menghadapi tantangan serius, khususnya di wilayah perkotaan. Kota-kota metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, Bandung, dan Medan mengalami tekanan signifikan akibat keterbatasan lahan permukiman horizontal. Pertumbuhan penduduk perkotaan yang telah melampaui 56 persen pada tahun 2023, serta proyeksi peningkatan berkelanjutan di masa mendatang, mendorong kenaikan harga tanah dan membuat hunian tapak semakin tidak terjangkau bagi sebagian besar masyarakat. Kondisi ini memicu perubahan paradigma pembangunan perumahan dari pola horizontal menuju hunian vertikal dalam bentuk rumah susun atau apartemen.
Hunian Vertikal, Urbanisasi, dan Daya Tarik Investasi Properti
Pembangunan hunian vertikal atau rumah susun dipandang sebagai solusi strategis atas keterbatasan lahan di kawasan perkotaan. Konsep ini memungkinkan efisiensi penggunaan ruang dengan menampung jumlah penghuni yang lebih besar pada luasan tanah yang sama. Selain ditujukan untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah, pembangunan rumah susun juga berkembang pesat pada segmen menengah ke atas dan komersial, yang memiliki keterkaitan erat dengan iklim investasi sektor properti.
Dalam ekonomi global, sektor properti menjadi salah satu instrumen penting bagi negara untuk menarik investasi asing. Kehadiran ekspatriat, investor internasional, dan wisatawan jangka panjang menciptakan permintaan tersendiri terhadap hunian vertikal, khususnya apartemen kelas menengah dan mewah. Sejumlah negara di kawasan Asia telah lebih dahulu memberikan kemudahan kepemilikan properti bagi warga negara asing (WNA), sehingga mampu meningkatkan arus investasi di sektor ini secara signifikan.
Indonesia, dalam upaya meningkatkan daya saing global, turut menjadikan sektor properti sebagai salah satu sektor strategis penarik investasi asing. Namun demikian, kebijakan ini tidak terlepas dari tantangan konseptual dan normatif, terutama ketika berhadapan dengan prinsip-prinsip dasar hukum agraria nasional yang menganut asas nasionalitas.
Baca juga: Perjanjian Jual Beli Tanah Tanpa Persetujuan Pihak Pertama: Sah atau Batal?
Membuka Pintu Investasi Properti Asing Tanpa Kehilangan Kedaulatan Tanah
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU PA”) secara tegas membatasi kepemilikan hak atas tanah bagi orang asing. Pasal 21 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah. Orang asing hanya diperkenankan memegang hak tertentu yang bersifat terbatas dan sementara, seperti Hak Pakai atau Hak Sewa. Pembatasan ini mencerminkan asas nasionalitas sebagai manifestasi kedaulatan negara atas tanah.
Perubahan signifikan terjadi dengan disahkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (yang kemudian disempurnakan dan diganti dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023) (“UU Cipta Kerja”). Regulasi ini membawa paradigma baru dalam hukum pertanahan dan properti di Indonesia, khususnya terkait kepemilikan Satuan Rumah Susun (Sarusun) oleh orang asing. Undang-Undang Cipta Kerja dan peraturan pelaksananya, seperti Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan (HPL), Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”), memberikan ruang yang lebih luas bagi WNA untuk memiliki Sarusun dengan status Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).
Namun, pemberian HMSRS kepada orang asing ini memunculkan isu hukum baru, terutama terkait dengan konsep “Tanah Bersama”. Dalam hukum rumah susun, kepemilikan unit tidak bisa dipisahkan dari kepemilikan atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Jika tanah tempat berdirinya apartemen berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) yang menurut UUPA tidak boleh dimiliki oleh individu asing sebagai hak milik, maka timbul pertanyaan bagaimana konstruksi hukum pemberian HMSRS kepada orang asing tersebut agar tidak melanggar UUPA.
Pemerintah kemudian mengeluarkan terobosan hukum melalui Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (“Permen ATR/BPN 18/2021”) yang mengatur tentang pemisahan kepemilikan unit dengan tanah bersama bagi orang asing.
Kompleksitas pengaturan ini perlu dikaji secara mendalam untuk memastikan bahwa kebijakan pro-investasi ini tidak mencederai filosofi hukum tanah nasional. Harmonisasi antara UUPA sebagai lex generalis dan peraturan perundang-undangan di bidang rumah susun serta cipta kerja sebagai lex specialis menjadi krusial. Selain itu, aspek administratif seperti persyaratan dokumen keimigrasian dan batasan harga juga menjadi variabel penentu dalam implementasi kebijakan ini.
Disahkannya UU Cipta Kerja, menandai era baru liberalisasi terbatas dalam hukum properti Indonesia. Regulasi ini secara spesifik mengatur bahwa WNA dapat memiliki HMSRS di atas tanah HGB, sebuah terobosan yang sebelumnya tidak dimungkinkan karena WNA dulunya hanya diperbolehkan memiliki hak di atas Hak Pakai. Perubahan paradigma ini ditegaskan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP18/2021”). Regulasi ini memberikan kepastian bahwa orang asing pemegang izin tinggal (KITAS/KITAP) dapat memiliki sarusun di atas HGB.
Untuk mengatasi benturan dengan asas nasionalitas UUPA (larangan asing memiliki HGB), pemerintah melalui Permen ATR/BPN 18/2021 memperkenalkan mekanisme “pemisahan hak” yang inovatif. Pasal 188 ayat (2) peraturan tersebut menyatakan bahwa bagi orang asing, hak milik bersama atas satuan rumah susun dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) yang terdiri atas bagian bersama dan benda bersama, namun tidak termasuk tanah bersama.
Dengan demikian, pengaturan status hak atas tanah dalam pembangunan rumah susun bagi WNA mencerminkan upaya hukum agraria Indonesia untuk menyesuaikan diri dengan perkembangan hunian vertikal dan kebutuhan investasi properti modern, tanpa mengabaikan prinsip nasionalitas yang menjadi fondasi UUPA. Melalui UU Cipta Kerja dan PP 18/2021, negara membuka akses kepemilikan HMSRS bagi WNA secara terbatas, di mana kepemilikan hanya melekat pada unit sarusun dan tidak pada tanah bersama. Skema ini menunjukkan strategi hukum yang tidak hanya menjaga kedaulatan negara atas tanah, tetapi juga mengakomodasi dinamika ekonomi global secara terukur.***
Baca juga: Strategi Preventif agar Terhindar dari Sengketa Pertanahan
Daftar Hukum:
- Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (“UUD 1945”).
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU PA”).
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (“UU Cipta Kerja”).
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP18/2021”)
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (“Permen ATR/BPN 18/2021”).
Author / Contributor:
 Lawyer | Muhammad Haykal, S.H., C.L.A. AssociateContact: Mail : @siplawfirm.id Phone : +62-21 799 7973 / +62-21 799 7975 |