Hal-hal terkait pengurusan sertifikat tanah diatur dalam Permen Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2021 Tentang Sertipikat Elektronik. Dalam Pasal 1 ayat 7 Permen ini disebutkan, “Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.” Ketika kita memiliki sertifikat tanah, maka kita memiliki bukti yang kuat terkait data fisik dan data yuridis aset yang kita miliki.
Lalu apa saja dokumen yang harus disiapkan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah?
Pertama-tama, pemohon terlebih dahulu mengisi formulir dan ditandatangani di atas materai (oleh pemohon atau kuasanya). Kemudian menyertakan fotokopi identitas pembeli, seperti KTP, Kartu Keluarga, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), dan surat nikah. Jika pengurusan diwakilkan kepada orang lain, sertakan juga fotokopi identitas penerima kuasa lengkap dengan tandatangan di atas materai.
Saat mengurus balik nama, sertifikat asli wajib dibawa. Jangan lupa menyertakan Surat Keterangan Waris (SKW) dan Akta Wasiat Notaris jika sertifikat balik nama dari tanah hasil warisan. Balik nama mensyaratkan kelengkapan dokumen Akta Jual Beli (AJB) dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen lainnya yang perlu dilampirkan adalah fotokopi identitas penjual atau identitas pemilik sebelumnya dan fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Sebagaimana ketentuan Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan, “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Namun PPAT bisa menolak melakukan pendaftaran tanah sebagaimana penjelasan Pasal 45 ayat 1, “Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat dibawah ini tidak dipenuhi:
- Sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan.
- Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2).
- Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
- Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
- Tanah yang bersangkutan merupakan objek sengketa di Pengadilan;
- Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
- Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat 1 dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
Baca Juga: Hak Guna Usaha Menurut Aturan Hukum
Prosedur dan Biaya
Jika pemohon telah mengisi formulir pengajuan, menyiapkan syarat pengajuan dan mengetahui hal-hal penting terkait pendaftaran tanah oleh PPAT maka bisa dilanjutkan dengan prosedur berikutnya yakni membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan pemohon akan mendapatkan bukti setor BPHTB. Kemudian Kantor BPN akan mengeluarkan bukti penerimaan permohonan balik nama. Dan Jika tidak ada kendala, proses balik nama selesai. Petugas akan mencoret nama pemegang hak yang lama dengan tinta hitam lalu mengubahnya dengan pemegang hak baru di buku tanah dan sertifikat.
Lalu berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah? Dalam Pasal 32 Ayat ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dikatakan, uang jasa/honorarium PPAT atau PPAT sementara, termasuk biaya saksi, tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
Dikutip dari detik.com, ada 4 komponen biaya untuk mengurus balik nama sertifikat tanah, yaitu:
Pertama, Biaya Penerbitan AJB yakni di kisaran 0,5-1% dari total transaksi. Semakin besar nilai transaksi, maka semakin besar biaya penerbitan AJB.
Kedua, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sekitar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (NPOP-NPOPTKP).
Ketiga, Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah di Kantor BPN untuk memastikan status tanah sah dan bebas sengketa sebesar Rp 50.000.
Keempat, Biaya Balik Nama yang dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan dengan rumus (nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)) / 1000 + biaya pendaftaran.
Sertifikat tanah merupakan dokumen penting berharga sebagai bukti kepemilikan aset yang sah. Karena itu, seluk beluk sertifikat tanah, termasuk syarat dan tatacara balik nama perlu untuk diketahui.
Baca Juga: Ragam Pajak Properti di Indonesia