Apakah Bisa Melaksanakan Pengalihan Hak atas Tanah Tanpa Akta PPAT?

Jan 16, 2026 | News

Tanah Tanpa Akta PPAT

Pengalihan hak atas tanah termasuk ke dalam peristiwa hukum yang seringkali terjadi ditengah kehidupan bermasyarakat, khususnya melalui mekanisme jual beli. Hingga kini, praktiknya masih kerap ditemui mengenai transaksi pengalihan hak atas tanah yang dilakukan di bawah tangan tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Adanya kondisi tersebut melahirkan pertanyaan baru terkait keabsahan peralihan hak tersebut, serta akibat hukum yang ditimbulkan. Oleh karena itu, pada artikel ini SIP Law Firm akan membahas lebih lanjut secara komprehensif untuk menjawab suatu pertanyaan, yakni: Apakah pengalihan hak atas tanah dapat dilaksanakan tanpa Akta PPAT?

 

Syarat Sah Peralihan Hak atas Tanah

 

Menurut ketentuan hukum agraria, pengalihan hak atas tanah tidak hanya dipandang sebagai suatu hubungan keperdataan antara penjual dan pembeli, melainkan juga sebagai peristiwa hukum yang berdampak pada ketertiban administrasi pertanahan. Dalam Pasal 19 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) telah menjabarkan bahwa:

  • Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
  • Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi: 
    • pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah; 
    • pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;  
    • pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Berdasarkan ketentuan pada pasal diatas, pendaftaran tanah mencakup pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak yang terjadi karena adanya perbuatan hukum. Lebih lanjut, ketentuan mengenai peralihan hak atas tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”). Dalam beberapa pasal telah ditegaskan bahwa apabila terjadi peralihan hak atas tanah karena adanya jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, atau perbuatan hukum lainnya hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.

Menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PP 24/2016”), PPAT diartikan sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Artinya, akta yang dibuat oleh PPAT berfungsi sebagai alat bukti otentik yang dapat membuktikan telah terjadinya perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah. Dalam hal ini, akta tersebut tidak hanya berfungsi sebagai bukti tertulis, tetapi juga sebagai dasar yuridis bagi Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk melakukan pencatatan perubahan data yuridis dalam buku tanah. Dengan demikian, secara normatif, keberadaan Akta PPAT merupakan syarat formil yang bersifat imperatif dalam rangka pendaftaran peralihan hak atas tanah.

Jika ditinjau dari perspektif hukum perdata, perjanjian jual beli akan sah apabila memenuhi 4 (empat) syarat sah perjanjian sebagaimana telah ditegaskan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan para pihak, objek tertentu, dan sebab yang halal. Meskipun demikian, dalam hal jual beli tanah, ketentuan KUHPerdata tidak dapat dilepaskan dari hukum agraria yang bersifat khusus (lex specialis). Oleh karena itu, meskipun perjanjian jual beli tanah secara perdata dapat dianggap sah, namun pengalihan haknya belum tentu diakui secara hukum agraria apabila tidak memenuhi syarat formil, berupa Akta PPAT.

 

Akibat Hukum Jual Beli Tanah di Bawah Tangan (Tanpa Akta PPAT)

 

Sebagaimana telah dijelaskan diatas, salah satu tindakan yang dapat dilakukan untuk mengalihkan hak atas tanah adalah melalui peristiwa jual beli. Tindakan jual beli pada dasarnya hanya dapat terjadi apabila telah memenuhi 2 (dua) unsur, yakni kesepakatan dan penyerahan (levering). Apabila tidak dapat memenuhi salah satu atau bahkan tidak terpenuhinya kedua unsur tersebut, maka tindakan jual beli tersebut tidak dapat dianggap sebagai jual beli yang sah menurut hukum, serta tidak melahirkan akibat hukum. 

Ketiadaan kesepakatan diantara para pihak membuat perjanjian tersebut dapat dibatalkan, sementara itu tidak terjadinya penyerahan objek mengakibatkan hak milik atas objek tidak beralih kepada pembeli, sehingga perjanjian tersebut berisiko batal demi hukum. Maka dari itu, keberadaan kedua unsur tersebut merupakan syarat penting untuk menjamin keabsahan dan kepastian hukum dalam suatu tindakan jual beli.  

Pada praktiknya, jual beli tanah dibawah tangan masih saja ditemukan. Praktik ini seringkali terjadi di lingkungan yang kurang memahami hukum agraria atau masih kental dengan ketetapan dalam hukum adat yang berlaku di daerah tersebut. Hingga saat ini, sistem hukum adat mengenal istilah jual beli tanah secara tunai/kontan, yaitu transaksi yang dilakukan secara bersamaan antara pembayaran tanah (bisa dicicil) dengan pemindahan hak atas tanah. Sementara itu, tindakan jual beli tanah dalam sistem hukum agraria mengenal gagasan konsensual yang mana peralihan hak atas tanah hanya dapat beralih ketika telah terjadi kesepakatan antara para pihak yang berwenang yang dibuktikan dengan kepemilikan Akta PPAT.

Berdasarkan sistem hukum agraria, jual beli tanah tanpa Akta PPAT menimbulkan akibat hukum berupa tidak dapat didaftarkannya peralihan hak tersebut di BPN. Akibatnya, secara administratif, pemegang hak yang tercatat tetaplah pemilik lama, meskipun secara faktual tanah telah dikuasai oleh pembeli. Kondisi tersebut mengakibatkan hilangnya kepastian hukum bagi pihak pembeli.

Lebih lanjut, tidak adanya Akta PPAT menyebabkan perjanjian jual beli tanah di bawah tangan tidak memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta otentik. Jika terjadi sengketa di kemudian hari, akta di bawah tangan hanya memiliki kekuatan pembuktian secara terbatas dan dapat dengan mudah dibantah oleh pihak lain. Hal tersebut tentu merugikan pembeli karena harus menanggung beban pembuktian yang lebih berat di hadapan pengadilan.

Selain itu, jual beli tanah tanpa Akta PPAT juga berpotensi melanggar ketentuan administrasi pertanahan yang bersifat memaksa. Meskipun tidak serta-merta mengakibatkan perjanjian menjadi batal demi hukum, namun praktik tersebut menempatkan para pihak dalam posisi hukum yang lemah dan rentan terhadap permasalahan di kemudian hari. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa jual beli tanah di bawah tangan tanpa Akta PPAT tidak memberikan perlindungan hukum secara optimal bagi para pihak, khususnya bagi pihak pembeli.

Baca juga:

 

Risiko Sengketa Kepemilikan Akibat Cacat Formil Peralihan Hak

 

Cacat formil dalam peralihan hak atas tanah merupakan salah satu faktor utama penyebab timbulnya sengketa pertanahan di Indonesia. Salah satu bentuk cacat formil yang paling sering terjadi adalah tidak dipenuhinya syarat pembuatan Akta PPAT dalam transaksi pengalihan hak. Hal tersebut membuka ruang bagi klaim kepemilikan ganda dan sengketa antara pembeli, penjual, ataupun pihak ketiga.

Adanya peralihan hak atas tanah yang tidak didukung oleh Akta PPAT berpotensi menimbulkan sengketa kepemilikan karena tidak adanya kepastian hukum terkait pihak pemegang hak yang sah. Pada beberapa kasus, penjual yang namanya masih tercantum dalam sertifikat tanah dapat dengan mudah melakukan perbuatan hukum lain atas tanah yang sama, misalnya menjual kembali kepada pihak lain atau menjaminkan tanah tersebut kepada lembaga keuangan.

Kemudian, risiko sengketa akan menjadi semakin besar jika pembeli tidak segera menguasai tanah secara fisik atau tidak melakukan upaya hukum untuk mengesahkan peralihan hak tersebut. Dalam situasi tersebut, pembeli berada dalam posisi yang sangat rentan karena tidak memiliki bukti yuridis yang kuat untuk mempertahankan haknya. Keberadaan sengketa yang timbul tidak hanya berimplikasi pada kerugian materiil, tetapi juga dapat berujung pada proses litigasi yang panjang dan memakan biaya besar.

Selain itu, cacat formil peralihan hak juga berpotensi menimbulkan masalah dalam hal memberikan perlindungan kepada pihak ketiga yang beritikad baik. Apabila tanah tersebut kemudian dialihkan kepada pihak lain melalui prosedur yang sah dan didaftarkan, maka pembeli pertama yang hanya memegang akta di bawah tangan akan mengalami kesulitan untuk menuntut haknya. Hal ini pun sejalan dengan asas publisitas dalam hukum pertanahan, yang mana hak tersebut dinyatakan sah secara hukum setelah dicatatkan dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat yang mencantumkan nama pembeli sebagai pemegang hak.

Dengan demikian, pengalihan hak atas tanah tanpa Akta PPAT tidak dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum yang memadai. Meskipun perjanjian jual beli tanah di bawah tangan dapat dianggap sah secara perdata, tetapi pengalihan haknya tidak diakui dalam sistem pendaftaran tanah dan berpotensi menimbulkan sengketa kepemilikan. Oleh karena itu, pembuatan Akta PPAT bukan hanya sekadar formalitas administratif, melainkan instrumen hukum yang esensial untuk menjamin kepastian hukum, perlindungan hak, dan tertib administrasi pertanahan di Indonesia.***

Baca juga:

 

Daftar Hukum:

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) 
  • Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”)
  • Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”)
  • Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PP 24/2016”)

Referensi: