Dalam praktik bisnis maupun transaksi perorangan, jual beli merupakan salah satu perjanjian yang paling sering dilakukan. Pada umumnya, jual beli dilakukan secara langsung dengan penyerahan barang dan pembayaran harga secara tunai. Namun, dalam transaksi yang melibatkan nilai besar seperti jual beli tanah, rumah, atau aset berharga lainnya sering kali dibutuhkan suatu tahap pendahuluan sebelum terjadinya perjanjian jual beli yang bersifat final. Tahap pendahuluan ini biasanya dituangkan dalam bentuk Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB).
Berdasarkan Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”), mendefinisikan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) merupakan proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan jual beli suatu properti yang dibuat dihadapan notaris. PPJB bertujuan untuk mengikat secara sementara dan mencegah suatu properti tidak diambil oleh orang lain dalam proses jual beli.
Regulasi Perjanjian Pengikat Jual Beli
Dalam Pasal 49 angka 7 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU 6/2023”) sebagaimana telah mengubah ketentuan dalam Pasal 42 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”), telah mengakomodir mengenai persyaratan PPJB yang meliputi:
- Status kepemilikan tanah;
- Hal yang diperjanjikan;
- Persetujuan bangunan gedung;
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;dan
- keterbangunana perumahan palinh sedikit 20% (dua puluh persen).
Kemudian, meski dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) tidak menjelaskan secara langsung mengenai regulasi dari PPJB. Namun, PPJB yang dibuat dan ditandatangani di hadapan notaris dapat dikategorikan sebagai akta otentik, hal ini termuat dalam ketentuan Pasal 1868 KUHPerdata yang menyatakan:
“Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Sebagai akta otentik tentu PPJB dapat menjadi alat bukti dalam hukum acara perdata, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1870 KUHPerdata yang berbunyi:
“Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.”
Namun, pada dasarnya PPJB merupakan kesepakatan yang dibuat antara calon penjual dan calon pembeli tanah atau bangunan sebagai bentuk pengikatan awal sebelum dilaksanakannya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris. Umumnya, PPJB disusun karena terdapat persyaratan atau kondisi tertentu yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh para pihak sebelum dibuatnya AJB di hadapan notaris. Oleh karena itu, PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB, sehingga, apabila PPJB tidak dibentuk ataupun ditandatangani di hadapan notaris, maka PPJB dapat dikategorikan sebagai akta di bawah tangan yang dalam KUHPerdata termuat dalam Pasal 1869 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa:
“Suatu akta yang tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, baik karena tidak berwenang atau tidak cakapnya pejabat umum yang bersangkutan maupun karena cacat dalam bentuknya, mempunyai kekuatan sebagai tulisan di bawah tangan bila ditandatangani oleh para pihak”.
Baca juga: Syarat Sah Transaksi Jual Beli Properti dan BPJS Kesehatan
Jenis Perjanjian Pengikat Jual Beli
Dalam praktiknya, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) umumnya dibedakan menjadi dua bentuk, yaitu:
- PPJB Belum Lunas
PPJB jenis ini pada dasarnya berisi janji-janji antara penjual dan pembeli karena harga objek yang diperjualbelikan belum dibayar secara penuh. PPJB belum lunas sering digunakan ketika pembeli membutuhkan waktu untuk melunasi harga, atau ketika pembayaran dilakukan secara bertahap melalui cicilan. - PPJB Lunas
PPJB lunas dibuat ketika pembeli telah melunasi seluruh harga tanah atau bangunan yang menjadi objek perjanjian. Namun, pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris belum dapat dilakukan karena masih ada proses administratif yang harus diselesaikan terlebih dahulu. Contohnya, sertifikat induk masih dalam proses pemecahan, peralihan hak masih menunggu persetujuan instansi terkait, atau terdapat kewajiban administratif lain yang belum terpenuhi.
Sehingga, terdapat perbedaan antara kedua jenis PPJB terletak pada status pembayaran dan kesiapan administratif untuk pembuatan AJB. Oleh karena itu, PPJB berfungsi sebagai perjanjian yang mengikat calon penjual untuk menjual benda atau hak miliknya kepada calon pembeli pada waktu yang telah disepakati, sekaligus mengikat calon pembeli untuk membeli benda atau hak tersebut, sesuai dengan syarat dan ketentuan yang telah disepakati bersama oleh para pihak.
Dengan demikian, keberadaan PPJB memiliki peran penting sebagai pengikatan awal dalam transaksi jual beli properti, sehingga pembuatannya harus memenuhi persyaratan hukum dan dilakukan di hadapan notaris agar memiliki kekuatan pembuktian yang maksimal serta memberikan perlindungan hukum bagi para pihak.***
Baca juga: Pentingnya Asas Konsensualisme dalam Perjanjian Jual Beli dan Sewa Menyewa
Daftar Hukum:
- Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”).
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU 6/2023”).
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”).
Referensi:
- Arti Perjanjian Pengikat Jual Beli PPJB Fungsi dan Contohnya. Detik Finance. (Diakses pada tanggal 13 Agustus 2025 pukul 10.33 WIB).
- Perjanjian Pengikat Jual Beli sebagai Alat Bukti. Hukumonline. (Diakses pada tanggak 13 Agustus 2025 pukul 14.54 WIB).
- PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah. Hukumonline. (Diakses pada tanggal 14 Agustus 2025 pukul 10.51 WIB).