Pemenuhan hak atas rumah memang sudah menjadi salah satu tanggung jawab Negara dalam rangka memberikan perlindungan kepada seluruh rakyatnya. Hal ini sejalan dengan ketentuan pasal 40 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia (“UU 39/1999”), yang menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak. Sayangnya ketersediaan rumah sudah menjadi masalah nasional yang berjalan cukup lama, mengingat nilai pembangunan dalam negeri yang tidak berbanding lurus dengan keterbatasan lahan. Demi mewujudkan amanat dari UU 39/1999, salah satu gagasan yang dibawa oleh Pemerintah untuk menjadi solusi dari masalah kepadatan kota dan pemenuhan kewajiban Negara adalah dengan pembangunan rumah susun yang nantinya dapat dimanfaatkan oleh setiap kalangan dengan mudah.
Kini penyelenggaraan rumah susun diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 (PP 13 Tahun 2021) tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (“PP 13 Tahun 2021”) yang merupakan mandat dari Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU 11/2020”).
Dengan disahkannya PP 13 Tahun 2021, kami mencatat beberapa hal penting yang dapat dijadikan acuan bagi para pelaku bisnis yang berencana melakukan investasi terhadap pembangunan rumah susun dalam mengimplementasikan ketentuan baru ini. Adapun hal-hal yang dapat kami sampaikan akan dijelaskan lebih lanjut sebagai berikut :
Pelaku Pembangunan Rumah Susun
Setiap orang dapat melakukan pembangunan atas rumah susun, yang dimaksud dengan setiap orang disini tidak hanya orang perorangan namun juga termasuk badan hukum. Pembangunan rumah susun juga dapat dilakukan melalui penanaman modal asing.
Fungsi dan Jenis Rumah Susun
Jenis rumah susun meliputi :
- Rumah susun umum merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah;
- Rumah susun khusus merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus;
- Rumah susun negara merupakan rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri; dan
- Rumah susun komersial merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Pelaku pembangunan harus membangun rumah susun sesuai dengan izin rencana fungsi dan pemanfaatannya.
Pemanfaatan rumah susun dapat dilaksanakan untuk fungsi hunian atau fungsi campuran, yang dimaksud dengan fungsi campuran adalah campuran dari fungsi hunian dan bukan hunian (tempat pertemuan, berusaha, dan sebagainya).
Penyediaan Rumah Susun
Setiap pelaku pembangunan Rumah Susun Komersial wajib menyediakan Rumah Susun Umum dengan luas paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai Rumah Susun Komersial yang hendak dibangun. Pembangunan Rumah Susun Umum tidak harus dalam satu kawasan selama masih dalam satu kabupaten/kota. Pembangunan Rumah Susun Umum ini dapat dikonversikan dalam bentuk dana untuk pembangunan dengan mengajukan perhitungan konversi kepada badan percepatan penyelenggaraan perumahan. Dalam hal pelaku pembangunan tidak memenuhi kewajiban ini, yang bersangkutan dapat dikenakan sanksi administratif.
Pembangunan Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Komersial dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rumah Susun atas Satuan Rumah Susun (“Sarusun”), Benda Bersama, Bagian Bersama, dan Tanah Bersama. Pemisahan ini penting untuk memberikan kejelasan atas batasan Sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik dan batas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap Sarusun. Pemisahan ini wajib dituangkan kedalam Akta Pemisahan.
Pengelolaan Rumah Susun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, dalam hal ini pengelola harus terdaftar dan memiliki izin berusaha. Tanggung jawab pengelolaan ini dibebankan kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”) untuk membentuk atau menunjuk Badan Hukum yang mampu untuk melakukan pengelolaan rumah susun. Cakupan pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, perawatan Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama.
Standar Pembangunan Rumah Susun
Pelaku pembangunan dalam membangun rumah susun harus mengikuti standar pembangunan, standar pembangunan rumah susun meliputi persyaratan administratif, persyaratan teknis, dan persyaratan ekologis.
Persyaratan administratif meliputi :
- status hak atas tanah; dan
- persetujuan bangunan gedung (PBG).
Selanjutnya persyaratan teknis meliputi :
- tata bangunan yang terdiri dari arsitektur dan ketentuan peruntukkan dan insensitas; dan
- keandalan bangunan yang meliputi aspek keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Terakhir, persyaratan ekologis meliputi keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.
Prosedur Penerbitan Sertifikat Hak Milik (“SHM”) dan Peralihan SHM
Sebelum sarusun terjual, pelaku pembangunan mengajukan permohonan penerbitan SHM Sarusun kepada instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan. Dalam permohonan, pemohon harus melampirkan :
- Akta pemisahan yang dilampiri dengan Pertelaan;
- Sertipikat hak atas Tanah Bersama;
- PBG;
- Sertifikat laik fungsi; dan
- Identitas pelaku pembangunan.
SHM akan diterbitkan dengan atas nama pelaku pembangunan. Dalam hal Sarusun telah terjual, pelaku pembangunan mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun atas nama Pemilik kepada instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan.
Dalam hal terjadi peralihan SHM Sarusun melalui jual beli ataupun warisan, peralihan tersebut harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).
Insentif Kepada Pelaku Pembangunan Rumah Susun Umum
Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah dapat memberikan insentif kepada Pelaku Pembangunan Rumah Susun Umum berupa :
- Fasilitasi dalam pengadaan tanah;
- Fasilitas dalam proses sertifikasi tanah;
- Fasilitasi dalam perizinan;
- Fasilitasi kredit konstruksi dengan suku bunga rendah;
- Insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
- Bantuan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Sanksi
Dalam pengimplementasian PP 13/2021 Pemerintah melakukan pengawasan atas setiap proses penyelenggaraan rumah susun, apabila terdapat pihak-pihak yang melanggar ketentuan PP 13/2021, dapat dikenakan sanksi administratif mulai dari peringatan tertulis sampai pencabutan izin usaha. Pembebanan sanksi administratif juga tidak menghilangkan tanggung jawab pemulihan dan sanksi pidana.
Dapatkan artikel lainya dari SIP Law Firm pada menu artikel. Semoga bermanfaat dan menginspirasi.