Aturan Kepemilikan Properti bagi Investor Asing di Indonesia

“Sebagai investor asing, saya ingin membeli properti di Indonesia tanpa melanggar aturan pertanahan. Langkah hukum apa yang perlu saya lakukan sebelum bertransaksi?”

Pertanyaan tersebut sering muncul dari investor asing yang tertarik pada pasar properti di Indonesia. Pertumbuhan sektor pariwisata, pembangunan infrastruktur, dan meningkatnya permintaan hunian membuat Indonesia menjadi salah satu destinasi investasi properti yang menarik. 

Namun, berbeda dengan beberapa negara lain, hukum pertanahan Indonesia memberikan batasan tertentu terhadap kepemilikan properti oleh warga negara asing (WNA). Karena itu, investor asing perlu memahami struktur kepemilikan yang diperbolehkan agar investasi asing yang dilakukan tetap aman dan memiliki kepastian hukum. 

 

Memahami Batasan dan Hak Kepemilikan Properti bagi Investor Asing

 

Salah satu kesalahpahaman yang masih sering ditemui dalam praktik investasi properti di Indonesia adalah anggapan bahwa WNA dapat membeli dan memiliki tanah dengan status Hak Milik sebagaimana warga negara Indonesia. Tidak sedikit investor asing yang memperoleh informasi yang kurang tepat dari agen properti atau pihak perantara sehingga menganggap kepemilikan tanah dapat dilakukan tanpa batasan hukum.

Padahal, hukum pertanahan Indonesia menganut prinsip nasionalitas yang menempatkan tanah sebagai sumber daya yang penguasaannya diprioritaskan bagi warga negara Indonesia. Prinsip ini tercermin dalam Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU PPA”) yang menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah. Dengan demikian, investor asing tidak dapat terdaftar sebagai pemegang Hak Milik atas tanah di Indonesia.

Meski begitu, larangan memiliki Hak Milik tidak berarti menutup kesempatan bagi investor asing yang ingin berinvestasi di sektor properti Indonesia. Pemerintah telah menyediakan beberapa bentuk hak atas tanah yang dapat dimanfaatkan secara sah oleh WNA, salah satunya adalah Hak Pakai. 

Hak tersebut memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk menggunakan dan/atau memanfaatkan tanah dalam jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang sesuai syarat yang berlaku.

Pada praktiknya, WNA dapat membeli rumah tapak maupun satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan status hak tertentu yang diperbolehkan oleh peraturan perundang-undangan. Pemerintah juga telah menetapkan kriteria harga minimum dan jenis properti yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagai bagian dari kebijakan pengendalian pasar properti nasional.

Bagi investor asing, penting untuk memahami bahwa karakteristik Hak Pakai berbeda dengan Hak Milik. Hak Pakai memiliki jangka waktu tertentu dan tunduk pada ketentuan perpanjangan maupun pembaruan hak. Oleh karena itu, aspek durasi hak, prosedur perpanjangan, serta kemungkinan pengalihan hak perlu ditelaah sejak awal sebelum transaksi dilakukan. 

Selain memahami jenis hak yang dapat dimiliki, investor juga perlu memastikan bahwa status tanah yang menjadi objek transaksi memang memungkinkan untuk diberikan atau dialihkan kepada pihak asing. Kesalahan dalam memahami status hak atas tanah dapat menimbulkan hambatan administratif, kesulitan dalam proses pendaftaran, bahkan potensi sengketa di kemudian hari. 

Karena itu, sebelum melakukan pembelian properti di Indonesia, investor asing sebaiknya memperoleh pendapat hukum dan melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap struktur kepemilikan yang akan digunakan. Langkah tersebut penting untuk memastikan bahwa investasi dilakukan melalui mekanisme yang sah, memiliki kepastian hukum, serta memberikan perlindungan yang optimal terhadap aset yang dimiliki.

Baca juga : Aturan Baru Broker Properti Wajib Sertifikasi

 

Pahami Langkah Hukum yang Wajib Dilakukan Sebelum Membeli Properti

 

Contohnya kasus dapat dilihat ketika seorang investor asing telah menemukan properti yang dianggap potensial dan memutuskan untuk membayar uang muka sebagai tanda jadi. Namun, setelah proses berjalan, diketahui bahwa tanah tersebut sedang menjadi objek sengketa keluarga yang belum terselesaikan. Situasi ini menunjukkan bahwa pemeriksaan hukum terhadap status tanah dan dokumen pendukung seharusnya dilakukan sebelum adanya komitmen pembayaran.

Legal due diligence tidak hanya bertujuan untuk memeriksa sertifikat tanah. Pemeriksaan juga mencakup status kepemilikan, riwayat peralihan hak, keberadaan sengketa, kesesuaian tata ruang, perizinan bangunan, hingga reputasi pengembang.

Pasal 53 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”) menyatakan bahwa Hak pakai di atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Pemberian hak pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pemegang hak pakai diberikan sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.

Lebih lanjut, Pasal 55 ayat (1) PP 18/2021 mengatur bahwa Hak pakai di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 ayat (1) dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Selain itu, aspek keabsahan perjanjian juga perlu diperhatikan. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) mensyaratkan adanya kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab halal agar suatu perjanjian sah secara hukum. Apabila salah satu unsur tersebut tidak terpenuhi, maka transaksi berpotensi menimbulkan sengketa atau bahkan batal demi hukum.

Baca juga : Kepemilikan Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara di Indonesia Pasca Undang-Undang Cipta Kerja

 

Tips Memilih Skema Investasi Properti yang Sah di Secara Hukum

 

Dalam beberapa kasus, investor asing ditawari skema nominee oleh pihak tertentu. Melalui skema ini, tanah dibeli menggunakan nama WNI, sementara manfaat ekonominya tetap dinikmati oleh investor asing berdasarkan perjanjian tersendiri.

Sekilas, skema tersebut terlihat praktis sebagai jalan keluar. Namun secara hukum, skema nominee ini mengandung risiko yang sangat tinggi. 

Pasal 26 ayat (2) UU PA menegaskan bahwa setiap perbuatan yang secara langsung atau tidak langsung dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing adalah batal demi hukum dan tanahnya dapat jatuh kepada negara.

Artinya, apabila terjadi sengketa dengan pihak nominee, investor asing berpotensi kehilangan kontrol atas aset yang telah dibayarnya. Pada praktiknya, banyak sengketa nominee berakhir dengan posisi hukum yang lemah bagi investor asing karena sertifikat tanah secara resmi tercatat atas nama pihak Indonesia. 

Sebagai alternatif, investor dapat menggunakan struktur investasi yang diakui hukum Indonesia, misalnya melalui kepemilikan properti dengan Hak Pakai atau melalui perusahaan penanaman modal asing (PMA) yang dibentuk sesuai ketentuan investasi dan pertanahan yang berlaku. Pemilihan struktur yang tepat perlu disesuaikan dengan tujuan investasi, jenis properti, serta jangka waktu penguasaan aset. 

 

Penutup

 

Investasi properti di Indonesia tetap terbuka bagi investor asing, tetapi harus dilakukan dengan memahami batasan hukum yang berlaku. Kepemilikan Hak Pakai, pelaksanaan legal due diligence yang komprehensif, serta penghindaran skema nominee merupakan langkah penting untuk meminimalisir risiko hukum. 

Sebelum menandatangani perjanjian atau melakukan pembayaran, investor sebaiknya memperoleh insight hukum dari ahli agar struktur transaksi yang dipilih sesuai dengan regulasi pertanahan Indonesia dan memberikan perlindungan hukum yang optimal.***

 

Daftar Hukum:

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU PPA”).
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”).
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”).

 

Referensi:

• Hutagalung, M. Y. N. B. (2025). Pengaturan Jangka Waktu Hak Pakai bagi Orang Asing yang Berkepastian Hukum. Jurnal Kajian Hukum Dan Kebijakan Publik| E-ISSN: 3031-8882, 3(1), 415-428. (Diakses pada 22 Juni 2026 pukul 11.25 WIB). 
• Sumarja, F. X. (2015). Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing, Tinjauan Politik Hukum Dan Perlindungan Warga Negara Indonesia (Vol. 1, No. 1). Stpn Press. (Diakses pada 22 Juni 2026 pukul 12.44 WIB). 
• Tesalonika, L., Sadiawati, D., & Meliala, A. J. (2026). Kepastian Hukum Investasi Properti oleh Warga Negara Asing melalui PT Penanaman Modal Asing di Indonesia. ALADALAH: Jurnal Politik, Sosial, Hukum dan Humaniora, 4(2), 456-473. (Diakses pada 22 Juni 2026 pukul 13.04 WIB). 
• Alif Abdurrahman. (2024). Hak Atas Kepemilikan Tanah dan Properti Bagi Pemegang Golden Visa di Indonesia. HukumOnline. (Diakses pada 22 Juni 2026 pukul 13.20 WIB). 
• Muhammad Faniawan Asriansyah. (2023). Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Atas Tanah di Indonesia. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kemenkeu. (Diakses pada 22 Juni 2026 pukul 13.39 WIB).