Kepemilikan properti, baik berupa tanah maupun tanah dan bangunan merupakan salah satu bentuk kekayaan yang sering diwariskan dari generasi ke generasi. Akan tetapi, tidak semua warisan yang berbentuk properti telah memiliki sertipikat resmi yang terdaftar di kantor pertanahan, khususnya pada tanah yang telah ada sejak lampau ketika sistem administrasi pertanahan belum tertata secara modern.
Meskipun belum terdaftar secara resmi, pada hakikatnya ahli waris tetap berhak atas properti tersebut. Namun sayangnya di sisi lain, status hukum kepemilikannya belum sepenuhnya kuat, sehingga berisiko menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari, terutama ketika terjadi sengketa atau kebutuhan untuk mengalihkan hak. Oleh karena itu, pada kesempatan kali ini SIP Law Firm akan membahas lebih lanjut mengenai risiko hukum dari properti warisan tanpa sertipikat.
Kepastian Hukum terhadap Bukti Kepemilikan
Berdasarkan sistem hukum pertanahan di Indonesia, bukti kepemilikan tanah memiliki kedudukan yang sangat menentukan dalam memberikan kepastian hukum sebagaimana hal tersebut telah diatur dalam Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) yang menyatakan bahwa:
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Adapun dokumen hasil pendaftaran tanah sebagaimana telah disebutkan diatas disebut dengan sertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Keberadaan sertipikat mampu memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak. Apabila terjadi sengketa hingga menyentuh ranah peradilan, sertipikat sering dianggap sebagai bukti yang paling kuat karena memuat data fisik dan data yuridis yang telah diverifikasi oleh negara.
Jauh sebelum adanya sertipikat, pada zaman dahulu masyarakat telah mengenal girik, letter C, dan petok D sebagai bukti kepemilikan tanah yang bersifat adat. Meskipun sering kali disamakan dengan sertipikat, namun secara hukum ketiganya hanya merupakan catatan atau bukti pembayaran pajak penguasaan lahan. Oleh karena itu, kedudukannya tidak sekuat sertipikat dalam pembuktian hukum. Apabila terjadi sengketa, sering kali girik hanya dipandang sebagai alat bukti pendukung, bukan bukti utama kepemilikan. Dengan demikian, adanya perbedaan tersebut sangat berperan penting apabila terjadi sengketa, karena pihak yang memiliki sertipikat memiliki posisi hukum yang jauh lebih kuat jika dibandingkan dengan pihak yang hanya mengandalkan dokumen administratif.
baca juga : Warisan Aset Digital dan Akun Online, Bagaimana Hukumnya?
Alasan Warisan Bisa Tidak Bersertipikat
Pada pembahasan sebelumnya, telah diketahui bahwa properti warisan yang tidak memiliki sertipikat umumnya memiliki latar belakang historis dan administratif yang kompleks. Salah satu penyebab utamanya adalah asal-usul tanah yang berasal dari tanah adat atau tanah yang belum didaftarkan secara resmi sejak masa sebelum berlakunya UUPA. Di masa itu, sistem administrasi pertanahan masih bersifat lokal dan belum terintegrasi secara nasional, sehingga banyak tanah yang hanya didukung oleh bukti-bukti tradisional.
Selain itu, proses pewarisan yang tidak diselesaikan secara administratif juga turut berperan menjadi faktor utama. Di beberapa kasus, pembagian warisan dilakukan secara lisan atau berdasarkan kesepakatan keluarga tanpa dilakukan pencatatan resmi atau balik nama di BPN. Akibatnya, status kepemilikan tetap atas nama pemilik sebelumnya dan menimbulkan ketidakjelasan secara hukum.
Kemudian faktor lain yang tidak kalah penting adalah hilangnya dokumen akibat kelalaian, bencana, atau minimnya kesadaran hukum masyarakat. Tidak sedikit masyarakat yang belum memahami pentingnya pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), yang bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi pemegang hak. Maka dari itu, banyak tanah warisan yang tetap berada dalam kondisi tidak bersertipikat hingga bertahun-tahun.
baca juga : Urgensi Perencanaan Waris dalam Menjamin Kepastian Hukum dan Keadilan Sosial Keluarga
Risiko yang Sering Diabaikan
Warisan berbentuk properti namun tanpa memiliki sertifikat menyimpan berbagai risiko hukum yang sering kali tidak disadari. Salah satu risiko utama adalah potensi sengketa kepemilikan. Tanah yang tidak memiliki sertifikat sangat rentan diklaim oleh pihak lain, terutama jika tidak didukung bukti yang kuat.
Selain itu, tanpa sertifikat, proses peralihan hak atas tanah menjadi lebih sulit dilakukan. Baik dalam bentuk jual beli, hibah, maupun pembagian warisan, ketiadaan sertifikat dapat menghambat proses administrasi karena tidak adanya bukti kepemilikan yang sah di mata hukum. Hal ini juga berdampak pada keterbatasan pemanfaatan ekonomi, yang mana tanah tanpa sertifikat umumnya tidak dapat dijadikan jaminan kredit di lembaga keuangan.
Risiko lain yang sering diabaikan adalah potensi konflik antar ahli waris. Menurut Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), pewarisan terjadi karena kematian. Namun, tanpa adanya bukti kepemilikan yang jelas, pembagian warisan dapat menimbulkan perbedaan klaim antar ahli waris. Hal tersebut tidak hanya berdampak secara hukum, tetapi juga berisiko dapat merusak hubungan kekeluargaan.
Warisan berupa properti tanpa sertifikat pada dasarnya mengandung risiko hukum yang signifikan, mulai dari lemahnya bukti kepemilikan hingga potensi konflik antar ahli waris. Maka dari itu, langkah legalisasi melalui pendaftaran tanah menjadi upaya yang penting untuk melindungi hak ahli waris. Oleh karena itu, dengan memahami berbagai risiko, diharapkan masyarakat bisa lebih proaktif dalam memastikan status hukum properti yang dimiliki.***
Daftar Hukum:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”).
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”).
Referensi:
- Properti Tanpa Sertifikat, Aman atau Berisiko?. Reywhite. (Diakses pada 18 Mei 2026 Pukul 15.00 WIB).
About Author
