Aktivitas usaha masyarakat pada Bulan Ramadan kian mengalami peningkatan secara signifikan. Mulai dari penjualan takjil, kebutuhan pangan pokok, busana muslim, hingga kebutuhan untuk Lebaran. Adanya kondisi tersebut mendorong peluang bagi pelaku usaha untuk menyewa ruko musiman dengan jangka waktu yang relatif lebih singkat, yakni hanya 1 (satu) bulan. Di balik peluang tersebut, terdapat aspek hukum yang harus dipahami. Meskipun sewa ruko hanya berlangsung selama 1 bulan di Bulan Ramadan, namun perjanjian sewa menyewa tetap tunduk pada ketentuan hukum perdata yang berlaku di Indonesia.
Oleh karena itu, pada artikel ini SIP Law Firm akan membahas mengenai konsep sewa ruko berdasarkan perspektif hukum perdata, kewajiban dan hak bagi pemilik maupun penyewa ruko, serta risiko sengketa akibat penggunaan di luar kesepakatan. Untuk memahami hal tersebut, simak artikel berikut.
Konsep Sewa Ruko Berdasarkan Perspektif Hukum Perdata
Sewa ruko termasuk ke dalam bagian sewa-menyewa sebagaimana diatur Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) yang mendefinisikan sewa menyewa sebagai:
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”
Artinya, terdapat beberapa persyaratan untuk melaksanakan sewa menyewa, yakni adanya objek sewa, jangka waktu tertentu, serta harga sewa yang disepakati oleh para pihak. Kesepakatan umumnya dilaksanakan melalui perjanjian, yang dapat dibuat tertulis ataupun lisan. Akan tetapi, pada praktiknya perjanjian secara tertulis lebih dianjurkan guna menghindari persengketaan di kemudian hari.
Berkaitan dengan konsep sewa ruko di Bulan Ramadan yang hanya berlangsung selama 1 (satu) bulan, jangka waktu yang pendek tidak menghilangkan karakteristik hukum dari suatu perjanjian. Hal tersebut berarti bahwa selama ada kesepakatan antara pemilik dan penyewa ruko terkait objek, waktu, dan harga, maka hubungan hukum telah lahir dan mengikat para pihak sebagaimana asas pacta sunt servanda dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang menyatakan bahwa:
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”
Maka dari itu, jangka waktu perjanjian sewa ruko yang hanya berlangsung selama 1 bulan tetap memiliki kekuatan hukum sepanjang memenuhi 4 (empat) syarat sahnya perjanjian, yakni kesepakatan para pihak, kecakapan para pihak, suatu pokok tertentu, dan sebab yang tidak terlarang sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Kewajiban dan Hak bagi Pemilik maupun Penyewa Ruko
Setelah mengetahui konsep sewa ruko dalam perspektif hukum perdata, perlu diketahui sejatinya dalam perjanjian sewa-menyewa ruko memuat hal-hal yang menjadi kewajiban maupun hak para pihak. Lebih lanjut, terkait kewajiban dan hak bagi penyewa maupun pemilik ruko telah tercantum dalam beberapa pasal dalam KUHPerdata sebagai berikut:
- Pasal 1550 KUHPerdata: menegaskan kewajiban pemilik ruko untuk menyerahkan ruko yang ingin disewakan kepada penyewa, memelihara ruko sehingga dapat dipakai oleh penyewa, serta memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati ruko yang disewakan dalam jangka waktu sesuai perjanjian. Artinya, pemilik ruko berkewajiban memastikan bangunan dalam kondisi layak pakai dan tidak mengganggu penggunaan usaha selama masa sewa. Apabila terjadi kerusakan struktural yang bukan disebabkan oleh kesalahan penyewa, maka pemilik ruko memiliki tanggung jawab untuk melakukan perbaikan.
- Pasal 1560 KUHPerdata: mengatur kewajiban penyewa ruko untuk memakai ruko yang disewakan sesuai dengan tujuan yang diperjanjikan. Selain itu, penyewa juga berkewajiban membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Pada praktiknya, ketika sewa ruko berlangsung selama Bulan Ramadan, dalam jangka 1 bulan penuh penyewa tidak diperkenankan mengubah fungsi ruko di luar kesepakatan, misalnya yang semula disewa untuk usaha makanan, kemudian digunakan untuk kegiatan lain.
- Pasal 1562 KUHPerdata: menekankan kewajiban penyewa ruko untuk mengembalikan ruko seperti sedia kala ketika batas waktu penyewaan telah habis, namun dikecualikan terhadap kerusakan dalam masa sewa yang bukan karena kesalahannya, serta kerusakan tersebut dapat dibuktikan. Ketentuan tersebut merupakan hal yang penting dalam penyewaan ruko untuk usaha musiman yang sering kali melibatkan modifikasi interior sementara. Apabila penyewa melakukan perubahan tanpa izin dan menimbulkan kerusakan permanen, maka tanggung jawab dapat dibebankan kepada penyewa.
Setelah mengetahui kewajiban pemilik maupun penyewa ruko, maka dapat diketahui bahwa pemilik ruko berhak untuk menerima pembayaran sewa, meminta penyewa untuk menggunakan ruko sesuai perjanjian, serta memperoleh ruko kembali apabila jangka waktu sewa telah habis. Sementara itu, penyewa ruko berhak untuk menggunakan ruko selama masa sewa, memperoleh ruko dengan kondisi yang layak pakai, serta menuntut pemilik ruko apabila pemilik tidak menjalani kewajibannya. Oleh karena itu, dengan memahami kewajiban dan hak masing-masing, para pihak dapat menyusun klausul kontrak yang lebih rinci, termasuk mengenai deposit, perbaikan, pembatasan renovasi, hingga pengembalian kondisi ruko setelah masa sewa berakhir.
Baca juga: Memahami Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Risiko Sengketa Akibat Penggunaan di Luar Kesepakatan
Pada umumnya, salah satu sumber sengketa pada praktik sewa menyewa adalah penggunaan yang melampaui atau menyimpang dari perjanjian awal. Menurut sistem hukum perdata, praktik tersebut dikualifikasikan sebagai tindak wanprestasi atau tidak terpenuhinya suatu kewajiban dalam perjanjian. Dalam Pasal 1239 KUHPerdata telah ditegaskan bahwa:
“Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan dengan memberikan penggantian biaya, kerugian, dan bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya.”
Artinya, apabila penyewa menggunakan ruko untuk aktivitas yang tidak sesuai dengan perjanjian, maka pemilik dapat menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan, ataupun ganti rugi sebagaimana telah diatur dalam Pasal 1267 KUHPerdata. Hal tersebut pun berlaku sebaliknya, yang mana apabila pemilik mengganggu penggunaan yang telah disepakati secara sah, maka penyewa juga memiliki hak untuk menuntut perlindungan hukum.
Selain itu, risiko sengketa juga dapat muncul akibat ketidakjelasan klausul mengenai biaya listrik, air, kebersihan, hingga pajak bangunan. Aktivitas yang padat di Bulan Ramadan sering kali meningkatkan beban operasional secara signifikan, sehingga perincian tanggung jawab biaya dalam kontrak menjadi langkah preventif yang penting.
Lebih jauh, apabila sengketa berlanjut ke meja hijau, maka penyelesaiannya akan tunduk pada hukum acara perdata yang diajukan melalui gugatan perdata ke Pengadilan Negeri (PN) yang wilayah hukumnya di tempat tinggal tergugat atau lokasi objek sewa berada. Penyelesaian sengketa melalui jalur perdata tentu memerlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Oleh karena itu, penyusunan perjanjian secara jelas, rinci, dan proporsional menjadi instrumen mitigasi risiko yang efektif untuk menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari.
Sewa ruko musiman selama Bulan Ramadan merupakan perjanjian yang berkekuatan hukum sepanjang memenuhi syarat sah perjanjian dan tidak bertentangan dengan hukum. Dalam KUHPerdata telah dijelaskan mengenai kewajiban dan hak bagi pemilik maupun penyewa ruko. Maka dari itu, dengan memahami kewajiban maupun haknya, para pihak yang mengadakan perjanjian sewa diharapkan dapat memenuhi kewajibannya agar terhindar dari persengketaan di kemudian hari, sehingga momentum Ramadan dapat dimanfaatkan secara optimal tanpa mengabaikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi para pihak.***
Baca juga: Perjanjian Jual Beli Tanah Tanpa Persetujuan Pihak Pertama: Sah atau Batal?
Daftar Hukum:
- Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”)
Referensi:
- Hukum Sewa Menyewa. Kejaksaan RI. (Diakses pada 4 Maret 2026 Pukul 10.17 WIB).
- Sewa Menyewa yang Berujung Gugatan dan Cara Mencegahnya. Kontrak Hukum. (Diakses pada 4 Maret 2026 Pukul 10.50 WIB).